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Warum brauche ich den Steuerberater für die Grundsteuererklärung?

Auf den ersten scheint die Mammutaufgabe 36 Mio. Grundstücke neu für die Grundsteuerbemessung zu bewerten für den einzelnen Bürger machbar. Die Angaben, die für die Grundsteuererklärung benötigt werden sind überschaubar. Zum einen sind es die persönlichen Angaben zum Grundstücksbesitzer. Dann werden noch die allgemeinen Angaben zum Grundstück benötigt, wie z.B. Gemarkung, Flur, Flurstück und Größe. Hierbei hilft der Grundbuchauszug, aus dem alle Daten abgelesen werden können.

Dann dürfen sie den Bodenrichtwert angeben. Diesen können sie in den Online-Portalen der Gutachterausschüsse ermitteln. Hierbei ist aber Vorsicht geboten. Oft sind Grundstücke in der gleichen Straße, aber auf verschiedenen Straßenseiten sehr unterschiedlich im Wert. Eine erste kleine Tücke, die zu hohen Unterschieden bei der Bewertung und später bei der Grundsteuer führen kann.

Jetzt fehlt die Immobilienart, die Wohn-/Nutzfläche und das Alter des Gebäudes. Aber Moment mal, wo bekommt denn jetzt das Alter her? Und wie werden die Flächen errechnet? Wenn noch Bauunterlagen vorliegen, wird es kein Problem sein, die Zahlen zu ermitteln. Eventuell hilft auch der Kaufvertrag weiter. Aber gerade bei älteren Immobilien findet man in seinen Unterlagen keinen Hinweis auf das Alter oder die Fläche. Für das Alter des Gebäudes kommt dann in meinen Augen durchaus eine sachgerechte Schätzung in Betracht. Bei der Wohn-/Nutzfläche ist die Wohnflächenverordnung die Grundlage für die Berechnung. Hier liegt also schon wieder die Tücke im Detail, die zu hohen Unterschieden bei der Bewertung und später bei der Grundsteuer führen kann.

 

Und jetzt alles fertig?

Leider nicht so ganz. Aus diesen Zahlen, Daten und Fakten errechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert. Eine Berechnung der neuen Grundsteuer erfolgt noch nicht. Erst nach Anpassung der Steuersätze durch die Gemeinden kann die neue Grundsteuer ab 2025 berechnet werden. Stellt man dann fest, dass die Grundsteuer aber ganz schön hoch ist, wird in den meisten Fällen der Grundsteuerwert falsch berechnet worden sein. Die Tücken die dazu führen können, sind oben beschrieben. Ein Einspruch in 2025 ist dann allerdings nicht mehr möglich.

 

Was soll denn da schon falsch berechnet sein?

Nach Angaben des Bundes der Steuerzahler ist in Deutschland jeder 5. Steuerbescheid falsch.

Der Grundsteuerwert für ein Einfamilienhaus wird nach dem Bewertungsgesetz mit dem Ertragswertverfahren ermittelt. Und dieses Verfahren hat es in sich. Auf Seiten der Finanzverwaltung werden aber 2000-3000 neue Mitarbeiter, die ohne steuerliche Vorkentnisse eingestellt werden, mit genau dieser Berechnung betraut. Die Mammutaufgabe 36 Mio Steuerbescheide zu erlassen stellt die Finanzverwaltung also vor enorme Herausforderungen in Bezug auf die Richtigkeit der Grundlagen für die Besteuerung. Sind diese Grundlagen aber falsch, kommt auch eine falsche Steuer dabei raus, die sieben Jahre lang bezahlt werden muss. Wir Steuerberater und unsere Fachteams jedoch haben seit vielen Jahren durch die Beschäftigung mit Erbschaft- und Schenkungsteuer Erfahrung mit dem Bewertungsgesetz und den Berechnungen. Daher berechnen wir den Grundsteuerwert selbst und gleichen ihn mit dem Bescheid des Finanzamtes ab. Stellen wir Abweichungen fest, wird umgehend Einspruch eingelegt. So sind Sie auf der sicheren Seite.

Wenn Sie also Tücken und Überraschungen bei der Grundsteuererklärung vermeiden und die richtige also die geringste Steuer ab 2025 für sieben Jahre für Ihre Immobile entrichten wollen, dann lassen Sie die Profis, also die Steuerberater ran. Die Statik für Ihre Immobilie haben Sie ja auch nicht selbst berechnet und danach erbaut.

 

 

 

 

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Feststellungserklärung Grundsteuer – Das muss man unbedingt wissen

Wer Eigentümer eines Grundstücks ist, der wird sich in Zukunft nicht nur mit einer einfachen Steuererklärung herumärgern dürfen, sondern auch mit der Grundstückssteuer. Grundstückseigentümer sind, egal ob das Grundstück bebaut oder ob es sich um ein unbebautes Stück handelt, dazu verpflichtet beim Finanzamt die Grundstückssteuer zu entrichten. Hierzu darf man sich mit der Abgabe der Erklärung befassen. Was genau eine Feststellungserklärung ist und wie die Abgabe verläuft, dass erklärt dieser Beitrag ausführlich.

Die Grundsteuer Reform: Was man als Grundstücksbesitzer wissen muss

Die Grundstückssteuer wird sich verändern. Zumindest die Errechnung der Grundsteuer wird eine Wandlung durchleben. Die Höhe der Grundsteuer ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Die Hebesätze, die in jedem Bundesland zur Erhebung der Grundsteuer herangezogen werden, liegen bei 300-995 %.

Mit diesem Aspekt verstößt die aktuelle Grundstückssteuer gegen das Gleichheitsprinzip, weshalb es zu einer Grundsteuerreform kam. Das Bundesverfassungsgericht hat deswegen eine Reform der Grundsteuer im Jahr 2018 bestimmt. Der Grund für diesen Schritt des Ministeriums war die Verfassungswidrigkeit der damals bestehenden Grundsteuer.

Seit diesem Jahr steht fest, dass die Grundstückssteuer nun nach einer neuen Berechnungsgrundlage erhoben wird. Somit steh auch für alle Grundstückseigentümer und Eigentümerinnen fest, dass eine Feststellungserklärung erforderlich ist. Was genau bedeutet das? Das heißt für alle Eigentümer eines Grundstücks, dass eine zusätzliche Erklärung beim Finanzamt eingereicht werden muss.

Wie berechnet sich die Grundsteuer?

Wie berechnet sich die Grundsteuer für ein Eigenheim oder ein Grundstück seit dem Jahr 2022? In die Ermittlung fließen Kennwerte wie der Grundsteuerwert, der Einheitswert und weitere Feststellungsberechnungen ein. Die Grundstückssteuer berechnet sich wie folgt:

Als Erstes werden die Einheitswerte mit der Steuermesszahl multipliziert. Die Einheitswerte beschreiben die Höhe der Immobilienwertigkeit. Die Steuermesszahl ist ein Wert, der laut dem Finanzamt errechnet wird. Es gibt für Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser und reine Grundstücke festgelegte Messzahlen.

Bei der Multiplikation des Einheitswerts mit der Steuermesszahl entsteht der Grundsteuermessbetrag. Dieser wird dann mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert. Daraus ergibt sich die Grundsteuer. Auch nach der Grundsteuerreform werden die Grundstückssteuern nach diesem System berechnet.

Was bedeutet die Grundsteuerreform für Besitzer von Wohngrundstücken

Das Bundesfinanzministerium ist die Anlaufstelle für die Grundsteuer. Doch was bedeutet die Änderung, welche der Bundesrat nun angestoßen hat. Es lässt sich vermuten, dass sich folgende Veränderungen eventuell für Grundbesitzer ergeben.

  1. Besitzer von klassischen Einfamilienhäusern dürfen vermutlich mit steigenden Beiträgen rechnen. Laut dem Bundesmodell, welches die Bundesländer anwenden, kann es für viele Hausbesitzer deutlich teurer werden.
  2. Für Mehrfamilienhäuser würden sich die Steuer aktuell in der Entwicklung positiv auswirken.
  3. Im Verhältnis wäre jedoch ein unbebautes Grundstück teurer als bei der alten Grundsteuerberechnung.

Hinweis: Die Reform und damit die Festsetzung der Grundsteuer kann sich je nach Bundesland unterscheiden. Die Bundesländer Bayern, Hamburg, Hessen streben ein anderes Berechnungsverfahren und damit Bundesmodell oder Ländermodell an. Du kannst allerdings schon heute deine Grundsteuer mit unserem smarten Steuerrechner umsetzen.

Was ist eine Feststellungserklärung für die Grundsteuer?

Die Feststellungserklärung für die Grundsteuer ist im Grunde eine neue Steuererklärung für den Besitzer von Immobilien. Dabei spielt der Einheitswert eine wichtige Rolle, der durch diese Feststellung ermittelt wird. Der Stichtag für die Feststellung ist der 1. Januar des darauffolgenden Jahres. Die Einheitswerte werden durch die Feststellungsberichte des Finanzamtes ermittelt. Im Rahmen der Hauptfeststellung werden der Wert und die Art der Zurechnung des Grundstücks festgelegt. Dazu dient der § 20 BewG.

Wer muss eine Feststellungserklärung abgeben?

Die Abgabe der Feststellungserklärung ist jedem Grundbesitzer zugesprochen. Das heißt, jeder, der ein Grundstück besitzt, muss Grundsteuer zahlen und damit auch die Feststellungserklärung einreichen. Somit muss jeder Grundstücksbesitzer eine weitere Steuererklärung beim Finanzamt einreichen. Wie hoch der Mehraufwand für einen Eigentumsbesitzer sein wird, das ist aktuell noch nicht bekannt. Das heißt im Umkehrschluss allerdings auch, dass die Ministerien mehr zu tun haben. Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die jedes Jahr zu entrichten ist.

Damit muss eine Feststellungserklärung auch jedes Jahr neu eingereicht werden. Die Grundsteuer ist also eine einheitliche und laufende Forderung, die den Kommunen eine Einnahme beschwert.

Hinweis: Für Vermieter kann man eine gesonderte Regelung erfassen. Diese besagt, dass sie die Grundsteuer in Teilen auf die Mieter umlegen können. Aber auch hier muss eine Feststellungserklärung erfolgen. Informationen dazu kann das Finanzamt oder unsere Steuerberater geben.

Eine Aufforderung zur Abgabe wird durch das Finanzamt gestellt, wenn der Stichtag zur Abgabe der Feststellungserklärung nicht rechtzeitig erfolgte. Ob die Abgabe der Erklärung digital erfolgen kann, das ist aktuell noch nicht sicher. Denn es gibt bis heute keine einheitliche digitale Lösung.

Welche Daten benötigt das Finanzamt für die Grundsteuererklärung?

Das Amt benötigt für die Erklärung verschiedenen Daten. Dazu gehören der Grundsteuerwert, der Einheitswert und auch die Grundsteuermesszahl. Der Hebesatz der Gemeinden muss zur Berechnung ebenso vorliegen. Außerdem benötigt das Amt für die Berechnung der Grundsteuer die Art der Bebauung des Eigentums.

Also ist es bebaut und wenn ja, mit welcher Art von Gebäude. Die Grundsteuer wird immer zum 1. Januar eines jeden Jahres fällig. In dieser Zeit muss die Feststellungserklärung erfolgen. Die meisten Finanzämter rechnen jedoch im Quartal ab. Benötigen Grundstücksbesitzer Hilfe bei der Feststellungserklärung für die Grundsteuer, dann kann man sich an unsere Steuerberater wenden. Dieser kennt alle Daten, die man für Feststellung benötigt.

31. Oktober 2022 sollten sich Hausbesitzer und Grundstückseigentümer merken

Die Feststellungserklärung zur Neuberechnung der Grundsteuer muss von Ihnen spätestens am 31. Oktober 2022 beim Finanzamt eingegangen sein. Formulare dazu können Grundstücksbesitzer beim Finanzamt oder bei Elster abfragen. Dieses Datum dürfen sich nicht nur private Besitzer von Immobilien merken, sondern auch Unternehmen. Auch diese sind, sofern sie Grundbesitz haben, zur Abgabe der Feststellungserklärung für die Neuberechnung der Grundsteuer verpflichtet.

Sollten Unternehmer Wohngrundstücke oder Wohnimmobilien besitzen, wird das Ertragswerteverfahren herangezogen. Geschäftsgrundstücke hingeben laufen über das Sachwerteverfahren.

Fazit zur Feststellungserklärung der Grundsteuer

Fassen wir die vielen Informationen zur Grundsteuererklärung noch einmal zusammen. Die Feststellungserklärung muss von jedem Grundstückseigentümer abgegeben werden. Daraufhin wird die Grundsteuer berechnet. Die Abgabe der Erklärung muss bis zum 31.10.2022 erfolgen. Grund für diese neue Berechnung ist die Reform der Grundstücksteuer, weil die alte Version verfassungswidrig war.

Diese Neuregelungen können Vorteile und Nachteile mit sich bringen. Wichtig ist jedoch, dass das Grundsteuer Reformgesetz jetzt greift und entsprechend erfüllt werden muss. Die Finanzverwaltung ist der passende Ansprechpartner. Städte und Gemeinden profitieren jedoch von der neuen Regelung, da die Finanzen ihnen zugesprochen werden.

Die Grundsteuerreform ist für Unternehmen und Privatpersonen mit Grundbesitz relevant. Dazu gehören auch Grundstücke, die nicht bebaut wurden oder Grundstücke, die ein Mehrfamilienhaus beherbergen, in dem Wohnungen vermietet werden. Wer Fragen zum Thema Grundstückswerte oder auch Einkommensteuererklärung hat, der kann sich in diesem Rahmen mit der Feststellungserklärung an die Top Steuerberater von grundsteuereinfach wenden.

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Neue Grundsteuerreform allgemein erklärt und ab wann sie greift

Das Bundesverfassungsgericht hat bereits 2018 die Bewertung von Grundstücken für verfassungswidrig erklärt. Der Gesetzgeber wurde vom Gericht aufgefordert, die Verfassungsmäßigkeit wieder herzustellen. Es dauerte eine Weile, bis sich die Regierung zu einer Reform der Grundsteuer durchgerungen hatte. Die neue Grundsteuer wird nun ab 2025 greifen.

Mit der Grundsteuerreform wollte man sicher stellen, das die Grundsteuer auf einer rechtssicheren Basis aufbaut, um den Gemeinden auch künftig eine ordentliche Einnahmequelle zu ermöglichen. Was genau heißt das jetzt? Wir geben weitere Informationen dazu.

Die Fakten um die Grundsteuerreform

Am 10.04.2018 hatte das Bundesverfassungsgericht die bis dahin gültige Bewertung von Grundstücken für verfassungswidrig erklärt und damit eine Veränderung der Grundsteuer angestoßen.

Der Grund für diese Entscheidung liegt daran, dass die Einheitswerte veraltet waren. Ursprünglich hatte der Gesetzgeber vorgesehen, dass man alle sieben Jahre den Einheitswert durch eine Hauptfeststellung neu zu ermitteln hat. Jedoch fand diese Feststellung des Einheitswert erstmals und auch einmalig im Jahr 1964 statt. In den neuen Bundesländern griff man nach der Wiedervereinigung sogar auf Werte aus dem Jahre 1935 zurück.

Das führte jedoch auch dazu, dass ein Gebäude, welches beispielsweise 2009 errichtet wurde, noch mit den Werten des Jahres 1964 eingestuft wurde.

Das Bundesverfassungsgericht gab dem Gesetzgeber bis Ende 2019 Zeit, eine Neuregelung für die Grundsteuer zu schaffen.

Von diesen neuen Regeln rund um die Grundsteuer sind mittlerweile mehr als 36 Millionen Immobilien betroffen. Und damit auch alle die Menschen, die Eigentum besitzen und Grundsteuern zahlen müssen. Neben Vermietern sind somit auch Besitzer eines Eigenheims betroffen. Aber auch für Gewerbegrundstücke, Wälder und Ackerflächen ist eine Neubewertung vorgeschrieben.

Der Stichtag zur Neubewertung der Grundsteuer ist der 01.01.2022. Jeder, der ein Grundstück besitzt, darf sich nun auf eine Neuerung der Grundstücksteuer freuen.

Wozu dient die Grundsteuer auf Grundbesitz?

Die Grundsteuer auf Grundstücke ist eine Einnahmequelle der Gemeinden. Festgesetzt wird sie einmal im Jahr und ist normalerweise vierteljährlich zu zahlen. Die Grundsteuer wird zwar nur von Eigentümern eines Hauses verlangt. Sie ist aber in der Regel als Betriebskosten umlagefähig auf die Mieter.

Wie berechnet sich die Grundstückssteuer nach der Reform zur Grundsteuer

Die Bundesregierung wollte ein einheitliches Grundsteuergesetz für ganz Deutschland verabschieden. Aber einige Bundesländer verlangten Änderungen, weil das Gesetz in ihren Augen zu kompliziert oder zu ungerecht ist. Daher hat die Bundesregierung den Ländern die Möglichkeit einer Abweichung vom sogenannten Bundesmodell eingeräumt. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und eigene Regeln für die Bewertung verabschiedet.

Geht es nach dem Bundesmodell werden Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke gilt das Sachwertverfahren. Der hier ermittelte Wert ist der Grundbesitzwert.

Die Grundsteuer wird auch zukünftig in drei Schritten berechnet. Die Grundlage dazu ist der Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz.

Was sollten Immobilienbesitzer bei der Grundsteuer wissen

Wer Besitzer eines Grundstücks ist, der sollte unbedingt einige grundlegende Fakten wissen:

  1. Grundstückssteuern müssen alle Immobilienbesitzer bezahlen, egal ob ein bebautes oder unbebautes Grundstück vorhanden ist.
  2. Die Grundsteuer für baureife Grundstücke wird erhöht, um Immobilienspekulationen zu verteuern.
  3. Besitzer einer Immobilie müssen nun die erforderlichen Immobilienwerte elektronisch an das Finanzamt übermitteln. Dies ist in der Zeit vom 1.7. – 31.10.2022 zu tun.
  4. Die Gemeinden werden nach Feststellung der neuen Grundbesitzwerte auch noch einmal ihre Hebesätze anpassen. Das Steueraufkommen der Grundsteuer von ca. 16 Milliarden Euro jährlich soll sich nicht erhöhen.
  5. Gibt man keine Grundsteuererklärung ab, riskiert man die Schätzung der Grundbesitzwerte. Und Schätzungen fallen selten zu Gunsten der Steuerpflichtigen aus.
  6. Wird eine Immobilie innerhalb eines Steuerjahres verkauft, dann bleibt der Verkäufer bis zum Jahresende Schuldner der Grundsteuer.