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Sachwertverfahren

geschrieben von Hermann del Campo,

Letzte Aktualisierung 2 months ago

Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren handelt es sich um die Wertermittlung einer Immobilie. Ein großes Augenmerk wird hier auf die Bausubstanz gelegt. Hier erfahren Sie nun, wie die Berechnung des Sachwertverfahrens abläuft und warum Sie dafür immer einen Sachverständigen beauftragen sollten.

Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?

Möchten Sie den Verkehrswert Ihrer Immobilie oder den Beleihungswert wissen, so braucht es das Sachwertverfahren. Sachverständige arbeiten mit dem Sachwertverfahren bei Industrie- und Gewerbeimmobilien, alleinstehenden Häusern, Infrastruktur und denkmalgeschützten Immobilien. In der Wertermittlung gilt das Sachwertverfahren als sehr anspruchsvoll. Die Immobilienbewertung erfordert durchaus eine gewisse Erfahrung und der Sachverständige sollte sich auf dem Markt der jeweiligen Region gut auskennen.

Meist kommt das Sachwertverfahren dann zum Einsatz, wenn Sie einen Immobilienverkauf anstreben und das zu einem möglichst hohen Preis. Auch wenn Sie Versicherungen für die Immobilie abschließen, kann das Sachwertverfahren hilfreich sein, um die Summe der Absicherung gut einschätzen zu können.

Wie funktioniert das Sachwertverfahren?

Im ersten Schritt des Sachwertverfahren für Ihre Immobilie wird der Bodenwert berechnet. Der Bodenwert gibt Aufschluss darüber, welchen Wert der Boden ohne das Gebäude hat. Für den Bodenwert berechnet man die Grundstücksfläche und multipliziert sie mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Das Ergebnis ist der Bodenwert.

Im zweiten Schritt geht es an die Herstellungskosten des Gebäudes. Hierfür wird berechnet, wie hoch die Herstellungskosten sind. Man berechnet die Regel-Herstellungskosten pro Quadratmeter multipliziert mit der Bruttogrundfläche. Das Ergebnis sind die Gebäudeherstellungskosten.

Schritt drei ist die Ermittlung des Sachwert einer Immobilie. Dabei muss bei der Immobilienbewertung aber auch die Wertminderung durch Verschleiß, Abnutzung und Alterung berücksichtig werden. Hier rechnet man Gebäude-Herstellungskosten minus Alterswertminderung. Das Ergebnis ist der Gebäude-Sachwert.

In Schritt vier wird der vorläufige Sachwert ermittelt. Dies ist ganz einfach, denn es wird lediglich der Gebäude-Sachwert mit dem Bodenwert addiert. Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert.

Zum Schluss braucht es aber auch noch den endgültigen Sachwert. Hier gilt es den Marktanpassungsfaktor zu berücksichtigen. Dieser wird dann mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert. Das Ergebnis ist der endgültige Sachwert.

Das Sachwertverfahren selbst anwenden

Es wird davon abgeraten, die Immobilie mit dem Sachwertverfahren selbst zu bewerten. Ein kleiner Fehler bei den Schritten kann zu großen Abweichungen bei den Ergebnissen führen. Selbst Sachverständige verwenden nicht nur das Sachwertverfahren, sondern meist noch ein weiteres Verfahren, um auf ein wirklich aussagekräftiges Ergebnis zu kommen. Schließlich sollen die Gebäude möglichst realistisch berechnet werden.

Vor- und Nachteile des Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren mag sich toll anhören, hat neben Vorteilen aber auch Nachteile.

Die Vorteile des Sachwertverfahren sind:

  • Das Sachwertverfahren eignet sich für die ländlichen Gegenden sehr gut und für außergewöhnliche Gebäude, da hier einfach Vergleichsobjekte fehlen. Je seltener ein Gebäude gebaut ist, umso höher kann es eingeschätzt werden, weil einfach der Vergleich zu anderen gleichen Gebäuden fehlt.
  • Mit dem Sachwertverfahren lassen sich auch Industrie-Immobilien gut bewerten. Hier ist vom Ertragswertverfahren oder Vergleichswertverfahren eher abzuraten und gezielt den Sachwert einer Immobilie schätzen zu lassen.
  • Wurde die Immobilie aufwendig saniert, so hat das Sachwertverfahren eindeutig Vorteile bei der Wertermittlung.
  • Da die Herstellungskosten anhand des aktuellen Preisniveaus ermittelt werden, ist eine bessere und höhere Einschätzung der Immobilie möglich.

Die Nachteile des Sachwert einer Immobilie sind:

  • Das Sachwertverfahren ist recht kompliziert und aufwendig und erfordert gute Marktkenntnisse. Hier sollte man eindeutig Sachverständige beauftragen.
  • Die aktuelle Marktsituation wird nur bedingt berücksichtigt. Zwar wird die Substanz genau bewertet, aber nicht das Marktgeschehen. Hier wäre das Vergleichswertverfahren sinnvoller.

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