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Sachwert

geschrieben von Hermann del Campo,

Letzte Aktualisierung 2 months ago

Sachwert

Spricht man vom Sachwert einer Immobilie oder eines Grundstückes, so geht es um den Gebrauchswert, welcher sich nicht auf die Entwicklung des Marktes bezieht. Die Herstellungskosten, der Bodenrichtwert sowie Herstellungskosten für die Außenanlage abzüglich der Wertminderung ergibt den Sachwert. Den Sachwert braucht man vor allen Dingen bei der Wertermittlung von Immobilien.

Ist der Sachwert der Verkehrswert?

Natürlich kann der Sachwert auch gleich der Verkehrswert sein, allerdings beträgt der Sachwert nur die gerade bestehende Marktsituation. Zudem ist der Sachwert eher ungenau und kann somit auch zu hoch oder tief ausfallen.

Im Grunde wird der Sachwert nur als Berechnungsgrundlage verwendet, wenn es um Gebäudeversicherungen oder Immobilienfinanzierungen geht.

Sachwert und Ertragswert

Im Sachwert ist der Wert des Grundstücks sowie der darauf stehenden Immobilie enthalten. Der Ertragswert dagegen enthält auch noch Gewinne aus Verpachtung oder Vermietung und wird zu den Faktoren des Sachwertes hinzugerechnet.

Die Berechnung vom Sachwert

Möchten Sie ein Sachwertverfahren machen, so wird ein Sachverständiger die Immobilienbewertung und Berechnung machen. Hierfür hält er sich an die Immobilien-Wertermittlungsverordnung und berechnet die Herstellungskosten Ihrer Immobilie. Dafür verwendet er Normwerte und Tabellen, damit auch alle Sanierungsmaßnahmen in die Berechnung einfließen.

Die Alterswertminderung kommt auch noch hinzu, welche je Jahr 1,25 Prozent Abzug bedeutet. Nach diesem Abzug erhalten Sie den Sachwert.

Dieser Sachwert hat aber noch keine Aussagekraft, da es sich um einen vorläufigen Sachwert handelt. Nun braucht es den Marktanpassungsfaktor, da eine Immobilie je nach Standort unterschiedlich teuer sein kann. Deshalb wird der vorläufige Sachwert nun mit dem Faktor multipliziert und es entsteht der endgültige Sachwert.

Die Vorgehensweise erklärt

Das Sachwertverfahren läuft in fünf Schritten ab.

Erst wird der Wert des Grundstücks ermittelt. Die Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter ergibt den Bodenwert.

Nun werden die Herstellungskosten für das Haus berechnet. Hier werden die Regel-Herstellungskosten je Quadratmeter mit der Bruttogrundfläche multipliziert. Das Ergebnis sind die Gebäudeherstellungskosten.

In Schritt drei wird der Gebäude-Sachwert ermittelt. Der Sachverständige erfährt dadurch, welchen Wert die Bausubstanz hat, jedoch muss er hier noch die Wertminderung berücksichtigen. Bei der Wertermittlung werden die Gebäude-Herstellungskosten mit der Alterswertminderung subtrahiert. Das Ergebnis ist der Sachwert der Immobilie.

Weiter geht es mit dem vorläufigen Sachwert. Hier wird der Gebäude-Sachwert mit dem Bodenwert addiert. Das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert.

Zum Schluss kommt noch die Berechnung des endgültigen Sachwertes. Dafür wird der vorläufige Sachwert mit dem Marktanpassungsfaktor multipliziert. Fertig ist das Sachwertverfahren und der endgültige Sachwert ermittelt.

Die Vor- und Nachteile des Sachwertverfahren

Wertermittlungsverfahren müssen immer von zwei Seiten gesehen werden und so ist es auch mit dem Sachwertverfahren.

Die Vorteile des Sachwertverfahren sind:

  • Gute Berechnung für die ländliche Gegend und für eher außergewöhnliche Immobilien, für die es kaum Vergleichsobjekte gibt.
  • Der Sachwert von industriell und allgemein genutzten Immobilien lässt sich ebenso berechnen.
  • Wer Geld in Renovierung gesteckt hat, profitiert hiervon, da der Substanzwert ein Hauptaugenmerk beim Sachwert ist.

Die Nachteile des Sachwertverfahren sind:

  • Das Sachwertverfahren ist relativ kompliziert und aufwendig und es braucht einen Sachverständigen dazu, der den Sachwert einer Immobilie ermittelt.
  • Die Marktsituation wird kaum berücksichtigt, was unter Umständen dazu führen kann, dass die Immobilie einen zu niedrigen Sachwert erhält.

Den Sachwert selbst berechnen

Da das Verfahren relativ komplex ist und auch Erfahrung und Wissen benötigt, ist davon abzuraten, den Sachwert selbst zu berechnen. Somit sollte hier lieber ein Profi die Immobilienbewertung übernehmen, damit Sie einen realistischen Sachwert erhalten.

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