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Grundsteuer Hamburg

geschrieben von Hermann del Campo,

Letzte Aktualisierung 2 months ago

Grundsteuer Hamburg – Abbildung der Speicherstadt

Grundsteuer Hamburg – Berechnung der Grundsteuer im Detail

Die alte Grundsteuer, die sehr viele Grundstückseigentümer kennen, ist verfassungswidrig. Das hat das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2018 festgestellt. Seitdem wird an einem neuen Grundsteuergesetz gebastelt, welches nun 2025 für neue Grundsteuern in Hamburg sorgen soll.

Der Hamburger Senat hat sich dazu entschlossen, nicht das Bundesmodell als Berechnungsgrundlage zu nutzen, sondern das Wohnlagemodell. Die Hansestadt nutzt damit also die Öffnungsklausel, die viele andere Bundesländer auch nutzen.

Warum kam es zu einer neuen Grundsteuer? Der Grund für die neue Steuer ist die veraltete Berechnungsgrundlage, die teilweise aus dem Jahr 1964 stammt. Die Grundstücke haben schon lange nicht mehr den geringen Wert, wie zu dieser Zeit. Und so kam es durch das Bundesverfassungsgericht dazu, dass die Grundsteuer reformiert wurde.

Grundsteuer Hamburg – Unterschiede im Grundsteuermodell

Wer Grundbesitz hat, der musste schon immer Grundsteuern zahlen. Das heißt also, wer Immobilien besitzt oder ein Grundstück, muss einmal im Jahr die Grundsteuer in Hamburg entrichten. Das wird sich auch mit der Grundsteuerreform nicht verändern.

Jedoch kommt es zu einer Neubewertung der Grundsteuer in Hamburg. Diese neue Grundsteuer wird ab 01.01.2025 fällig werden. Aktuell ist die Finanzverwaltung dabei die Daten für die Berechnung der Grundsteuer in Hamburg einzuholen. Dazu muss eine Feststellungserklärung erfolgen, bei der Immobilienbesitzer und Grundbesitzer aktiv mitmachen müssen.

Grundsteuer Erklärung nach dem Wohnlagemodell

Die Wohnlage soll die Basis für die Berechnung der Grundsteuer in Hamburg sein. Damit nutzt Hamburg die Möglichkeit sich einem anderen Modell zuzuwenden, als viele andere Bundesländer, die das Bundesmodell nutzen.

Das Wohnlagemodell hat als Grundlage drei Stufen zur Berechnung. Abweichend zum Bundesmodell berechnet Hamburg mit anderen Steuermesszahlen und Grundsteuerwerten. Die Hebesätze der Gemeinden sind grundlegend bei jedem Modell anders, da die Gemeinde den Hebesatz selbst bestimmen darf.

Ermittlung der Grundsteuer Hamburg – Das müssen Eigentümer übermitteln

Damit die Grundsteuer in der Stadt Hamburg berechnet werden kann, muss eine Feststellung erfolgen. Diese ist im Rahmen der Grundsteuererklärung zu machen.

Daten für die Grundsteuer Hamburg, die vom Eigentümer übermittelt werden:

  • Gemarkung
  • Flur- und Flurstück-Nummer
  • Grundbuchblatt
  • Lage
  • Eigentümer
  • Steuernummer
  • Grundstücksfläche
  • Wohnfläche bei Wohngebäuden oder Nutzfläche bei gewerblich genutzten Gebäuden

Wo findet man alle Daten für das Grundsteuer-Modell?

Viele der erforderlichen Angaben bekommt man durch die Finanzverwaltung. Der bisherige Einheitswertbescheid kann beispielsweise zahlreiche Daten hervorbringen.

Wie funktioniert die Übermittlung der Daten?

In der „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ (HmbGrSt 1), werden vom Eigentümer einige Daten verlangt. Diese sind bereits in diesem Artikel benannt. Dazu gehört natürlich auch der Name des Eigentümers und die Anschrift. Übermittelt werden die Daten zur Ermittlung immer digital. Das heißt, man darf sich als Eigentümer mit dem Thema Online-Steuererklärung befassen. Die Steuerklärung kann über das Portal Elster eingereicht werden.

Wie kann man die Nutzfläche und Wohnfläche für die Grundsteuer ermitteln

Die meisten Eigentümer in Hamburg stehen vorwiegend bei der Ermittlung der korrekten Wohn- und Nutzfläche vor einer enormen Herausforderung. Obwohl die Eigentümer diese Werte benötigen, sind sie in den meisten Fällen nicht bekannt. Woher kann man also diese Daten nehmen? Wer für ein Gebäude die Wohnfläche ermitteln möchte oder aber die Nutzfläche eines Grundstücks, kann die Daten aus diesen Unterlagen ermitteln:

  • Kaufvertrag oder Mietvertrag
  • Teilungserklärung oder Hausgeldabrechnung
  • Bauunterlagen
  • Versicherungspolicen
  • Finanzierungsunterlagen

Drei Steuerarten in der Hansestadt Hamburg

Die Grundsteuer in der Stadt Hamburg wird durch die drei Grundsteuerarten bestimmt. Welche sind das:

  • Grundsteuer A: Die Grundsteuer A ist für Land- und Forstwirtschaft gedacht.
  • Grundsteuer B: Bezieht sich auf bebaute und unbebaute Grundstücke in Hamburg.
  • Grundsteuer C: Die Grundsteuer C gibt es erst ab 2025 und soll den Gemeinden in Hamburg ermöglichen, unbebaute Grundstücke teurer zu bewerten. Damit wird das Ziel verfolgt, dass unbebaute Grundstücke in der Hansestadt schneller bebaut werden.

Die Grundsteuer für bebaute und unbebaute Grundstücke ist am stärksten in Hamburg vertreten. Sie stellt auch die größte Einnahmequelle dar.

Grundsteuer in der Stadt Hamburg: So berechnet sie sich nach dem Wohnlagemodell

Die Hansestadt berechnet die Grundsteuer nach dem Wohnlage Modell. Für die Bewertung spielen verschiedene Faktoren eine Rolle:

  • Grundstücksfläche
  • Gebäudefläche
  • Immobiliennutzung
  • Wohnlage

Der Bodenrichtwert spielt bei dem Wohnlagenmodell in der Hansestadt keine Rolle. Damit unterscheidet sich die Berechnung vom Bundesmodell.

Möchte man in Hamburg die Grundsteuer berechnen, dann geht man nach dieser Formel vor:

Grundstücksfläche × Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Grundstücks

Gebäudefläche × Äquivalenzzahl = Äquivalenzbetrag des Gebäudes

Äquivalenzbetrag des Grundstücks × Grundsteuermesszahl + Äquivalenzbetrag des Gebäudes × Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Anschließend wird man die weiterführende Berechnung für die Grundsteuer nach dem Wohnlagenmodell durchführen. Diese sieht wie folgt aus:

Grundsteuermessbetrag × Hebesatz = Grundsteuer

Achtung: Der Hebesatz für die Grundsteuer nach dem Modell der Wohnlage wird durch die Gemeinden erhoben. Der Wert kann sich also innerhalb der Hansestadt unterscheiden, da jede Gemeinde einen eigenen Wert erheben kann.

Wann erfährt man seine neue Grundsteuer für eine Immobilie oder ein Grundstück in Hamburg?

Laut dem Grundsteuergesetz erfolgt im Juli bis Oktober 2022 die Erhebung aller wichtigen Daten. Die Eingabe der Informationen wird in Hamburg elektronisch geregelt. Wer Besitzer von Grundstücken oder Immobilien ist, muss bis Oktober die gewünschten Infos bei seinem Finanzamt hinterlegt haben. Dann hat das Amt bis Ende 2024 die Möglichkeit, die Grundsteuererklärung zu prüfen und die Bescheide zu versenden. Das ist auch in allen anderen Bundesländern so geregelt.

Wichtig ist, dass die Angaben zur neuen Grundsteuer immer elektronisch weitergegeben werden. Nur in begründeten Ausnahmefällen kann man die Steuererklärung auch anderweitig einreichen.

Die Grundsteuer wird dann ab dem 01.01.2025 fällig. Zahlungspflichtig ist die Grundsteuer einmal im Jahr.

Achtung: Bezieht sich die Reform der Grundsteuer auch auf Mieter? Im Grunde nicht, denn die Reform richtet sich an Besitzer von Grundstücken oder Immobilien. Jedoch kann jeder Vermieter die Grundsteuer an die Mieter weiterreichen. Informationen dazu kann jeder Mieter in seiner Abrechnung finden.

Wie hoch ist die Grundsteuer für mein Grundstück oder mein Haus?

Wer zahlt in Hamburg nun mehr Steuern? Um hierfür eine klare Antwort zu bekommen, muss man sich die Berechnung praktisch vorstellen. Gehen wir von diesem Rechenbeispiel aus: Gehen wir von einer guten Wohnlage aus, die mit einem Grundstück von 500 qm bewohnt wird. Für das einzelne Grundstück würde eine Grundsteuer von 10 Euro anfallen.

Steht auf diesem Grundstück ein Gebäude mit einer Grundfläche von 100 qm, dann fallen dafür 20 Euro Grundsteuern an. Insgesamt müsste der Eigentümer als 30 Euro bezahlen. Würde das Grundstück mit dem Gebäude in einer normalen Wohnlage eingetaktet sein, dann darf man ein Viertel abziehen.

Danach würde dieser Betrag mit einem Hebesatz, der je nach Gemeinde unterschiedlich gewertet wird, multipliziert.

Finanzsenator Dr. Dressel von der SPD hat von einem Hebesatz von 100 % gesprochen. Wäre das der Fall, müsste der Besitzer eines wie oben beschriebenen Gebäudes bei einer Grundsteuer von 300 Euro liegen.

Wie sieht es für Mieter bei dem Wohnlagemodell aus?

Wie sieht nun die Seite der Mieter aus? Müssen diese mit einer Grundsteuer rechnen? Der Bund sieht vor, dass Vermieter die Grundsteuer an die Mieter in Hamburg umlegen können. Wer als Mieter in Hamburg lebt, sollte auf seine Jahresabrechnung sehen, denn dort wird die Grundsteuer aufgeführt.

Die Grundsteuer wird natürlich durch die zahlreichen Mietparteien in einem Haus geteilt. Deswegen muss man sich hier keine Gedanken machen.

Fazit für Grundstücke und Immobilien

Ist man Besitzer eines Grundstücks, egal, ob bebaut oder unbebaut, muss man in der Hansestadt mit neuen Steuern rechnen. Die Regeln dafür beziehen sich auf die Steuerreform. Die Ermittlung der Grundsteuern gehen in der Stadt Hamburg nach dem Wohnlagenmodell. Damit unterscheidet sich die Grundsteuerberechnung von anderen Bundesländern.

Laut Gesetz muss jeder Bürger mit Grundbesitz jetzt bis Ende Oktober 2022 alle Informationen an die Behörden weitergereicht haben. Danach ergeht ein Steuerbescheid, der dann ab 2025 greift. Wie viel die Bürgerschaft zahlen muss, wenn Immobilien vorhanden sind, das lässt sich noch nicht sagen. Es kann unter Umständen dazu kommen, dass eine Steigerung der Grundsteuer erfolgt.

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