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Ertragswertverfahren

geschrieben von Hermann del Campo,

Letzte Aktualisierung 2 months ago

Ertragswertverfahren zur Berechnung des Grundsteuerwertes

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird benötigt, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Sie erfahren nun hier, wie das Ertragswertverfahren funktioniert.

Was ist das Ertragswertverfahren?

Beim Ertragswertverfahren kommt es nicht darauf an, welchen Ertrag der Eigentümer einer Immobilie während der Nutzungsdauer erzielen kann.

Somit kann man sagen, dass eine Immobilie in einer Großstadt einen höheren Ertragswert haben wird als in einem kleinen Dorf. Unabhängig davon, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet.

Wann kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz?

In der Regel wird das Ertragswertverfahren dann benötigt, wenn Immobilien verkauft werden, die bereits vermietet sind oder vermietet werden sollen. Jedoch nimmt man hier nicht immer das Ertragswertverfahren. Es gibt auch noch das Sachwertverfahren und das Vergleichswertverfahren.

Grundsätzlich eignet sich das Ertragswertverfahren für Immobilien wie Mehrfamilienhäuser, Hotels, Tankstellen oder Gewerbeimmobilien, also baulichen Anlagen, die Ihnen Erträge durch Miete einbringen.

Das Sachwertverfahren

Der Gebäudesachwert und der Bodenwert ergeben den Sachwert. Dieses Verfahren kommt zum Einsatz, wenn eine Wertermittlung von Häusern zur Eigennutzung gemacht wird.

Das Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren verwendet man auch für die Immobilie zur Eigennutzung. Die Wertermittlung erfolgt anhand von den Verkaufspreisen von vergleichbaren Immobilien.

Wie berechnet man den Ertragswert?

Wichtig sind beim Ertragswertverfahren der Bodenwert und der Gebäudeertragswert. Der Bodenwert gibt an, was das Grundstück ohne Gebäude wert ist. Der Gebäudeertragswert dagegen gibt an, welchen Ertrag die Immobilie bringen wird, wenn die Wohnungen oder Gewerbeflächen vermietet werden. Neben der Miete werden jedoch die Bewirtschaftungskosten sowie Baumängel berücksichtigt.

Das Verfahren selbst ist etwas schwierig, weshalb davon abzuraten ist, den Ertragswert selbst zu ermitteln. In der Regel wird das Ertragswertverfahren von Sachverständigen übernommen.

Beispiel für die Berechnung

Zuerst wird der Reinertrag berechnet. Hierfür braucht es den Rohertrag sowie die Bewirtschaftungskosten. Der Rohertrag ist die Jahresmiete ohne die Betriebskosten. Die Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die als Ausgaben während der Immobiliennutzung anfallen. Jedoch nur die Kosten, die der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen kann, also Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten. Subtrahiert man nun Rohertrag mit Bewirtschaftungskosten erhält man den Reinertrag.

Nun geht es an den Gebäudereinertrag. Hierfür braucht es den Bodenwert, die Liegenschaftszinsen, den Reinertrag und die Bodenwertverzinsung. Um auf diese Werte zu kommen, wird der Bodenwert x Liegenschaftszins berechnet. Das Ergebnis ist die Bodenwertverzinsung. Subtrahiert man nun den Reinertrag mit der Bodenwertverzinsung, kommt man auf den Gebäudereinertrag. Dieser Wert gibt an, was die Immobilie ohne das Grundstück erwirtschaftet.

Im dritten Schritt wird der Gebäudeertragswert berechnet. Hierfür multipliziert man den Gebäudereinertrag mit dem Vervielfältiger. Das Ergebnis ist der Gebäudeertragswert.

Jetzt berechnet man den vorläufigen Ertragswert, wofür Gebäudeertragswert mit dem Bodenwert addiert werden.

Am Ende geht es an den Ertragswert. Der vorläufige Ertragswert subtrahiert mit wertmindernden Faktoren ergibt den Ertragswert.

Hört sich kompliziert an und ist es auch und genau deshalb sollten Sie das Ertragswertverfahren nicht in Eigenregie machen.

Die Vor- und Nachteile des Ertragswertverfahrens

Sehen Sie nicht nur die Vorteile, die sich aus dem Ertragswertverfahren ergeben, sondern behalten Sie auch die Nachteile im Auge.

Vorteile des Ertragswertverfahren:

  • Sie Berechnung kann marktnah und erfolgen und gibt Ihnen beim Immobilienverkauf und -kauf ein gutes Gefühl.
  • Der Ertragswert wird relativ genau berechnet.
  • Das Ertragswertverfahren ist ein anerkanntes Verfahren bei der Bewertung von einer Immobilie.

Nachteile des Ertragswertverfahren:

  • Die Änderungen der Mietpreise werden nicht berücksichtigt.
  • Die Liegenschaftszinsen sind nicht immer genau berechnet.

Haben Sie zum Ertragswertverfahren noch weitere Fragen, so helfen Ihnen unsere Steuerberater Experten gerne weiter. Alternativ können Sie Ihre Grundsteuer auch ganz einfach mit grundsteuereinfach.de machen.

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