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Bodenwert

geschrieben von Hermann del Campo,

Letzte Aktualisierung 2 months ago

Berechnung vom Bodenwert für die Grundsteuererklärung

Bodenwert

Beim Immobilienverkauf ist der Bodenwert, also der Grundstückswert, sehr wichtig. Diesen kann man mit dem Vergleichswertverfahren oder mit den Bodenrichtwerten berechnen. Wie das der Gutachter macht, erfahren Sie nun.

Was ist der Bodenwert einer Immobilie?

Der Bodenwert ist der Grundstückswert und gibt eben an, welche Summe Ihr Grundstück wert ist, also welchen Verkehrswert es hat. Die baulichen Anlagen auf dem Grundstück spielen beim Bodenwert keine Rolle. Somit ist es egal, ob Sie ein altes baufälliges Gebäude auf dem Grundstück sehen haben oder ein ganz neues Haus. Es zählt nur der Wert des Grundstücks.

Allerdings wird in die Berechnung einbezogen, welche Möglichkeiten das Grundstück bietet. Sofern der Boden verunreinigt ist, mindert das den Bodenwert. Ist es dagegen ein sauberer Boden, so steigt der Bodenwert.

Mit welchen Faktoren wird der Bodenwert berechnet?

Grundstücke sind unterschiedlich beschaffen und somit spielen bei der Bewertung ein paar Faktoren eine wichtige Rolle.

Die Lage des Grundstücks (Makrolage) ist wichtig. Liegt es in einer Großstadt, hat es meist einen höheren Wert als auf dem Land. Ein großes Augenmerk wird auf die Infrastruktur um das Grundstück herum gelegt.

Das Umfeld des Grundstücks (Mikrolage) ist von großem Interesse. Welche Nachbarschaft befindet sich um das Grundstück? Liegt es ruhig oder laut, gibt es Schulen und Ärzte in der Umgebung? Je besser die Lage, umso mehr ist das Grundstück wert.

Die Grundstücksgröße ist natürlich entscheidend, denn je größer, desto höher der Bodenwert.

Die Maße des Grundstücks und vor allen Dingen der Schnitt. Ein Grundstück, das schlecht geschnitten ist, ist meist auch weniger wert.

Gibt es einen Bebauungsplan, so macht dies das Grundstück unter Umständen uninteressant. Je mehr Freiheiten der Bebauungsplan gewährt, umso freier kann das Grundstück bebaut und genutzt werden.

Ein gutes Grundstück braucht auch einen vollen Erschließungsgrad. Hängt das Grundstück bereits an Strom- Abwasser- und Wasserleitungen, ist das sehr gut und das Grundstück auch mehr wert.

Welche Beschaffenheit hat der Boden? Gibt es vielleicht Altlasten? Je besser und sauberer der Boden ist, umso besser der Bodenwert.

Gibt es rechtliche Grundlagen für die Bodenbewertung?

In §16 der Immobilienwertermittlungsverordnung ist genau geregelt, wie die Bodenwerte von Grundstücken ermittelt werden dürfen. Das Vergleichswertverfahren gilt hier als maßgebliche Methode. Sollte der Immobiliensachverständige nicht ausreichend Vergleichswerte haben, so darf er alternativ auch auf die Bodenrichtwerte zurückgreifen.

Was ist der Bodenwert und der Bodenrichtwert?

Verwechseln Sie den Bodenwert nicht mit dem Bodenrichtwert, denn es handelt sich um zwei verschiedene Dinge.

Der Bodenwert ist der Marktwert des Grundstücks und der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Wert eines Quadratmeter Bodens auf dem Grundstück. In beiden Fällen sind die Ergebnisse aber unabhängig von einer auf dem Grundstück stehenden Immobilie. Den reinen Bodenwert bekommen Sie mit diesen Methoden.

Wie berechnet man den Bodenwert?

Das geht mittels Bodenrichtwerts oder Vergleichswertverfahrens. Zur Ermittlung des Grundstückswerts wird der Kaufpreis der Vergleichsgrundstücke durch die Fläche der Vergleichsgrundstücke dividiert und anschließend das Ergebnis mit der Fläche des zu bewertenden Grundstücks multipliziert. Das Ergebnis ist der vorläufige Grundstückswert. Nun wird dieser mit Zuschlägen addiert oder Abschlägen subtrahiert. Das Ergebnis ist der echte Wert des Grundstücks.

Alternativ nutzt man den Bodenrichtwert, dessen Ergebnis aber immer nur vorläufig ist. Hierfür können Sie beim örtlichen Gutachterausschuss Einsicht in die Bodenrichtwerte anfordern. Über das Bodenrichtwertinformationssystem erhalten Sie auch Infos.

Für die Berechnung des Bodenwertes mit dem Bodenrichtwert multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit der Quadratmeterzahl. Das Ergebnis ist der vorläufige Bodenwert, welchen Sie nun mit Zuschlägen addieren oder mit Abschlägen subtrahieren, um das endgültige Ergebnis zu bekommen.

Unabhängig davon, ob Sie das Grundstück verkaufen wollen, es beleihen, es in die Zwangsversteigerung geht oder was auch immer. Lassen Sie den Bodenwert von einem Fachmann berechnen. Weitere Infos erhalten Sie auch bei unseren Steuerberater Experten.

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