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Die Grundsteuer Neuregelung im Jahr 2022

Dass es Veränderungen bei der Grundsteuer geben wird, das ist sicherlich den meisten Besitzern von Grundstücken bekannt. Wer ein Grundstück besitzt, darf sich also auf die Reform der Grundsteuer gefasst machen, die nun zur Neuberechnung der Grundstückswerte greift. Die Vorschriften, die dabei gelten, beziehen sich auch auf die Berechnungsgrundlage. Was Mieter und Eigentümer wissen sollten, folgt nun.

Welche Änderungen gibt es jetzt bei der Grundsteuer?

Die Grundsteuerreform ist bei Grundstücksbesitzern und Hauseigentümern in aller Munde. Mittlerweile ist seit vielen Monaten bekannt, dass sich bei der Grundsteuer etwas verändern wird. Doch, was genau? Was kommt inzwischen durch die Reform der Grundsteuer auf die Immobilienbesitzer zu?

Das neue Grundsteuerreformgesetz sieht vor, dass es genau zum 1.1.2022 eine Neubewertung der Grundstücke in Deutschland gibt. Bei dieser Neuberechnung der Grundstückssteuer verändert sich jedoch die Position zur Berechnung der Steuer nicht. Das heißt, der Grundstückswert legt immer noch die Basis. Dieser Wert wird mit der Grundstücksmesszahl multipliziert.  Die Grundstücksmesszahl legt fest, welcher Teil eines Grundstücks steuerpflichtig ist. Zusätzlich ergeht zur Grundstückssteuer der Hebesatz der Gemeinden. Das heißt also für Eigentümer, dass sich die Grundsteuern aus dem Wert des Grundstücks, der Grundstücksmesszahl und dem Hebesatz der Gemeinden errechnen.  Bis zum Grundsteuer Reformgesetz war das die Vorgehensweise. Jetzt werden jedoch die Grundstückswerte anders ermittelt und eine Neubewertung erfolgt.

Um den Wert eines Grundstücks zu berechnen, werden jetzt der Bodenrichtwert und die statistische Nettokaltmiete als Grundlage verwendet. Um zu verhindern, dass gleichwertige Grundstücke anders bewertet werden, wird die Grundlage der Bewertung in regelmäßigen Abständen nun neu ermittelt.

Warum ist die Reform der Grundsteuer so wichtig?

Es kam zu dem Grundsteuer Reformgesetz, weil das Bundesverfassungsgericht entschieden hat, dass die alte Form der Grundstückssteuer verfassungswidrig ist. Das Gebot der Gleichbehandlung war nicht gegeben. Worauf sie zur Neuregelung auch für die Land und Forstwirtschaft und die Grundstückseigentümer griffen.

Der Grund für diese Entscheidung war schnell gefunden. Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer stammte noch aus dem Jahr 1964, wenn es um die alten Bundesländer ging. Die Berechnungsgrundlage der neuen Bundesländer war sogar noch älter und stammte aus dem Jahr 1935. Die Einstellungen mussten geändert werden, da sie nicht mehr rechtskräftig waren.

Muss ein Grundstücksbesitzer jetzt aktiv werden?

Es ist ratsam, sich zeitnah mit dem Thema Grundsteuern und der Feststellung zu befassen. Denn Grundbesitzer müssen jetzt im Jahr 2022 eine „Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte” abgeben. Wer also noch nicht aktiv geworden ist, sollte sich nun mit der Behörde, also dem Finanzamt in Verbindung setzen. Die elektronische Übermittlung der gewünschten Daten zur Feststellung der Grundstückswerte kann bis zum 01.07.2022 erfolgen.

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Wird die Grundsteuer im Land steigen?

Das kann man pauschal nicht sagen, dass bei jedem Besitzer die Steuern ansteigen werden. Ziel der Reform war nicht die Erhöhung der Steuern, sondern viel mehr die Gleichberechtigung der Bewertungen. Im Einzelfall kann es also dazu kommen, dass die Grundsteuer ab 2022 ansteigt. Es hängt viel der Art und der Nutzung des Grundbesitzes ab.

Betrifft die Grundsteuerreform auch Mieter?

Wer Mieter ist und kein Eigentümer muss sich erst einmal um nichts kümmern, wenn es um die Neuerungen des Grundsteuer Reformgesetzes geht. Denn die Grundsteuer betrifft nur den Vermieter. Es kann aber dazu kommen, dass der Mieter anteilig die Grundstückssteuer tragen muss. Inhalte dazu findet man beispielsweise in den Mietabrechnungen.

Was ist die Grundsteuer C?

Wer sich intensiver mit der neuen Reform und der Grundlage dieser befasst, wird auf die neue Grundsteuer C stoßen. Was genau ist das? Zur bisherigen Feststellung der Grundsteuer unterschied man die Grundsteuer A und die Grundsteuer B. Wobei „A“ für agrarische Nutzung und „B“ für bauliche Nutzungsfläche stand. Die Grundsteuer C, die nun mit der neuen Reform entstand, bezieht sich auf unbebaute Grundstücke, die jedoch als baureif eingeschätzt werden.  Die Einführung dieser Neuerung sieht vor, dass Eigentümer schneller zur Bebauung animiert werden.

Durch diese Regelung soll die Grundstücksspekulation gemieden werden und man erhofft sich schnell neuen Wohnraum, da dieser in vielen Bundesländern Mangelware ist.

Gilt die neue Regelung bundesweit?

Nein. Zwar übernimmt die Mehrheit der Länder die Bundesregelung. Allerdings können die Bundesländer auch eigene Grundsteuergesetze erlassen. Grundbesitzer müssen sich also über Regeln und Rahmenbedingungen informieren, die vor Ort gelten.

Bundesmodell oder Ländermodell bei der Reform zur Grundsteuer

Wer sich mit dem Thema Grundstückssteuer für seine Grundstücke bereits befasst hat und die Reform versteht, der wird auf das Ländermodell oder das Bundesmodell stoßen. Normalerweise würde man davon ausgehen, dass eine solche Reform bundeseinheitlich erfolgt. Doch dem ist nicht so. Es gibt Bundesländer, die sich dieser Reform nicht widersetzen, aber eine andere Berechnungsgrundlage anstreben.

Insgesamt kann man fünf Bundesländer aufzählen, die sich für eine eigene Berechnungsgrundlage der Grundsteuer entschlossen haben.

  • Baden-Württemberg
  • Bayern
  • Niedersachsen
  • Hessen
  • Hamburg

Diesen fünf Bundesländern war es wichtig, eine einfache Grundlage zur Errechnung der Grundsteuer zu besitzen. Das Bundesmodell in Baden-Württemberg sieht beispielsweise zur Grundsteuererrechnung lediglich den Bodenwert vor, ohne dabei Lage und Fläche zu berücksichtigen. Das heißt, die Bebauung ist vollkommen egal. Bei anderen Bundesländern kommt das Flächenmodell zum Einsatz, welches Gebäude und Grundstücksfläche berücksichtigt, jedoch andere Faktoren wie das Alter der Immobilie nicht.

In Niedersachsen und Hessen sowie Hamburg wird bei der Grundstücksteuer nun die Lage mit berücksichtigt.

Hier ein Überblick über die einzelnen Bundesländer und deren Grundlagen zur Grundsteuer:

Baden-Württemberg:

Beim Bodenwertmodell sind zwei Kriterien wichtig. Die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert.

Bayern:

Hier greift das Flächenmodell mit drei Faktoren. Der Fläche des Grundstücks, die Fläche des Gebäudes und die Nutzung der Immobilie.

Hamburg:

Hamburg hat sich für das Wohnlagenmodell entschieden. Dabei berücksichtigt werden die Fläche des Grundstücks und die genutzte Fläche der Gebäude oder Wohnanlage.

Hessen:

Dieses Bundesland hat sich für das Flächen Lage Modell entschieden. Auch hier wird an die Flächen des Grund und Bodens sowie die Wohn- und Nutzfläche angeknüpft.  Auch das Bundesland Niedersachsen nutzt dieses Modell.

Saarland:

Das Saarland hat eine Abweichung zum Bundesmodell beschlossen, was zu höheren Grundsteuern führen kann. Vor allem, wenn es sich um unbebaute Grundstücke handelt oder Gebäude, in denen nur teilweise gewohnt wird.

Sachsen:

Auch Sachsen hat sich für die Abweichung zur Errechnung der Grundsteuer entschlossen und sieht vor, dass eine abweichend Steuermesszahl greift. Diese bevorzugen Wohngrundstücke in Ballungszentren.

Was ist jetzt das Bundesmodell für das Grundsteuergesetz?

Das Bundesmodell ist eine Berechnungsgrundlage für die steuerliche Belastung eines Grundstücks oder eine Immobilie für die neue Grundsteuer.  Da die Grundsteuern ab 2025 greifen, muss man sich in den einzelnen Bundesländern auf Unterschiede gefasst machen.  Zur Berechnung von Wohngrundstücken nutzt das Bundesmodell, welches ab 2025 die Grundsteuern heranzieht,  ein vereinfachtes Ertragswertverfahren. Dieses zieht zur detaillierten Berechnung  folgende Faktoren heran:

  • Bodenrichtwert
  • Immobilienwohnfläche
  • Nettokaltmiete
  • Alter der Immobilie
  • Art der Immobilie

Mit diesen Daten wird der Grundsteuerwert berechnet, denn Grundstücksbesitzer mit einer Erklärung abzugeben haben. Dieser Grundsteuerwert ist die Grundlage zur Multiplikation mit dem Steuermessbetrag. Schlussendlich kommt es dann zur Multiplikation mit dem Hebesatz der Gemeinden.

Handelt es sich um ein Nichtwohngrundstück, dann ergeht die Berechnung nach einem neuen vereinfachten Sachwertverfahren. Dieses greift für die Wertermittlung auf folgende Faktoren zurück:

  • Herstellungskosten für die Immobilie
  • Baujahr des Gebäudes
  • Bodenrichtwert

Die Öffnungsklausel der Grundsteuerreform

Nicht jedes Bundesland war von diesem Modell überzeugt und hat deswegen beschlossen, die Öffnungsklausel anzuwenden. Wichtig für Besitzer der Grundstücke ist, dass sobald sich Bundesländer um ein eigenes Bundesmodell bemühen, auch die länderspezifischen Steuererklärungen sich unterscheiden werden. Deswegen ist es ratsam, bei Fragen unsere Steuerberater zu kontaktieren.

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